Le Démembrement

L'acquisition de droits immobiliers démembrés peut être attractive tant pour la constitution d'une rente future que pour la perception de revenus immédiats. Alors que le démembrement de propriété est utilisé lors d'une succession, il peut aussi être choisi pour optimiser la rentabilité économique d'un actif immobilier. Ainsi, l'acquisition d'un bien grevé d'un usufruit temporaire est un excellent moyen de se constituer un revenu complémentaire pour sa retraite. Symétriquement, l'acquisition de l'usufruit permet de générer un complément de retraite immédiat plus élevé qu'avec une assurance vie si l'on est faiblement imposé. La propriété d'un bien est composé du droit d'utiliser le bien pour soi (usus), du droit d'en conférer l'utilisation à un tiers et d'en percevoir les revenus (fructus) et, enfin, du droit de disposer du bien, c'est-à-dire d'en modifier la substance (transformation d'un local professionnel en habitation, par exemple) et de l'aliéner (vente, mise en garantie...). L'usufruit est la réunion de l'usus et du fructus. Il peut être viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou bien temporaire, la durée pouvant en être fixée librement. La nue-propriété est un droit de propriété à terme, lorsque l'usufruit prendra fin. Pour un bien immobilier, l'usufruitier peut habiter le bien, le donner à bail (sauf baux de plus de 8 ans et baux commerciaux qui nécessitent l'accord du nu-propriétaire) et percevoir les revenus. Il doit assumer la charge des réparations d'entretien. Il peut céder son droit d'usufruit mais ne peut le léguer. Le nu-propriétaire pourra jouir librement du bien à l'extinction de l'usufruit. En attendant, il est tenu d'assumer les grosses réparations. Il peut céder son droit ou le léguer. L'usufruitier et le nu-propriétaire doivent s'accorder pour le vendre, et partagent le prix de vente et donc les plus-values. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus. Sa rémunération intervient sous forme d'accroissement de la valeur de son droit au fil du temps en raison de la diminution de la durée résiduelle de l'usufruit. Cette rémunération, bien sûr, ne fait pas l'objet d'une taxation annuelle à l'impôt sur le revenu mais elle n'est pas considérée non plus comme une plus-value taxable en cas de revente. Enfin, pour les contribuables soumis à l'ISF, la valeur de la nue-propriété n'entre généralement pas dans l'assiette imposable. Cette situation est donc très interessante pour les personnes assez fortement imposées qui souhaitent préparer leur retraite. Elles n'ont pas besoin de revenus pendant leur période active et bénéficient pleinement d'une capitalisation sans fiscalité et éventuellement de l'économie annuelle d'ISF. À l'inverse, l'usufruit temporaire pourra être acquis par de jeunes retraités faiblement imposés pour majorer leurs revenus pendant la période la plus active de leur retraite. NOUS VOUS PROPOSONS UNE SOLUTION ORIGINALE ET PARFAITEMENT SECURISEE D'INVESTISSEMENT DANS UNE RESIDENCE D'AFFAIRES AU COEUR DE L'EUROPE, DANS LA PROVINCE DU LUXEMBOURG : Vous bénéficierez de la récupération de TVA comme un LMNP classique, et céderez l'ususfruit à une société civile qui va en assurer l'exploitation en assurant les prestations parahotelières. Demandez-nous conseil et notre documentation.